РУКОВОДСТВО ПОКУПКИ
Мы знаем, что у вас есть вопросы относительно порядка проведения сделки. Покупка недвижимости в Испании будет отличаться от покупки недвижимости в вашей стране. Ниже вы найдете инструкции по покупке дома на Ибице. После того, как вы нашли недвижимость для покупки, необходимо предпринять следующие шаги:
Переговоры
Предложение вашей цены на покупку недвижимости. Если предложение принимается, оно должно быть подтверждено в письменной форме обеими сторонами.
Бронирование недвижимости или официальный документ
После того, как предложение было принято, процесс продолжается. Теперь создается договор о бронировании («предварительное соглашение») или официальный документ («от нотариуса»).
В Гражданском кодексе Испании четко прописано различие между официальным и частным документом:
- заверенный документ (тот, который поступает от государственного служащего с юридическими полномочиями для подтверждения документов)
- официальный документ (который создается государственным служащим, не имеющим законных полномочий для подтверждения документов)
- частный документ.
Обычно покупатель и продавец составляют договор о брони, который может быть либо официальным, либо частным документом. В договоре о брони говорится, что продавец снимает рекламное объявление об этом объекте недвижимости и не позволяет другим потенциальным клиентам рассматривать покупку, поскольку теперь эта недвижимость зарезервирована для покупателя. Договор о брони — полезный инструмент для резервирования недвижимости и обеспечения себе временного задела, необходимого для проверки всех документов или получения необходимого финансирования. В договоре указывается дата, к которой должны быть подготовлены все документы и получено финансирование, чтобы составить договор на получение прав владения. Расходы по этому договору различаются. В некоторых случаях продавец требует авансовый платеж в размере 10%, в других случаях авансовый платеж может варьироваться от 3 000 до 10 000 €. Эта сумма будет вычтена из общей стоимости недвижимости. Составление договора о брони не обязательно, как бы настоятельно вам это ни рекомендовали.
Существует четыре типа договоров брони:
1. Частный договор купли-продажи (documento de Reserva) - от 3 000 € до 10 000 €
2. Контракт на предоставление залога (arras penetenciales) - в размере 10%
3. Договор о первоначальном взносе (contrato de paga y señal) с оплатой 10% без возмещения денег, (исключение составляет, когда обе стороны согласны возместить взнос)
4. Частный договор купли-продажи (contrato privado de compraventa) - полная оплата производится до подписания контракта у нотариуса
Юридическая экспертиза
В Испании контракты должны содержать четкие сведения о покупателе, продавце, недвижимости, о согласованной цене, предельном сроке подписания документов, о том, что помещение свободно для немедленного въезда, что на нем не висит никаких долгов, о том, как будет оплачиваться сделка, о статьях по выполнению обязанностей сторонами, об условных оговорках, которые должны быть соблюдены для того, чтобы контракт вступил в силу, и о путях разрешения споров.
Если вы покупаете какую-либо мебель или другие предметы у продавца, они должны быть включены в инвентарь, прилагаемый к контракту.
Правовые аспекты недвижимости, которые необходимо проверить перед подписанием официального документа, следующие:
- Документ о праве собственности (государственный акт на право собственности)
- Реестр прав собственности (отсутствие обязательств или ипотечных кредитов)
- Земельный кадастр (cadastro)
- Плановые сборы (любые планы застройки городов)
- Разрешение на строительство (имелось ли разрешение на постройку)
- Свидетельство о порядке использования (соответствует ли недвижимость требованиям и законодательству для проживания людей)
- Сертификат энергоэффективности (рейтинг энергоэффективности объекта)
- Свидетельство уплаты налога на имущество (без просроченных платежей предыдущих лет)
- Договоры аренды (отсутствие действующих договоров аренды собственности)
- Членские взносы в ассоциацию собственников (ежемесячная оплата)
- Устав ассоциации собственников (любые ограничения на использование собственности)
Официальный документ подписывается у нотариуса в день, который был указан в договоре о бронировании или согласован между покупателем и продавцом. Полная оплата производится либо банковским чеком, либо онлайн-трансфером. Контракт считается действительным только после получения денег продавцом.